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成都法拍房可不可靠

2019-03-13 16:03:36     来源:原创

夕前夕,杭州传来一则消息,钱江新城豪宅区的一栋法拍房拍出了1.13亿的天价,折算成单价已超10万元/平米,远超当地二手房的平均挂牌价(8.5万元/平米)。

围观的8万吃瓜群众一片哗然,土豪的世界果然是我等普通老百姓所不能理解的。
法拍房不都是低于市场评估价很多吗?

怎么现在会有这么多人追捧呢?
2,法拍房,全称法院拍卖房产,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。
法拍房的来源主要是以下几种途径:
1、商业贷款逾期
没钱还房贷,银行爸爸也不会给你客气,向法院提出民事诉讼,拍卖房产变现来偿还贷款的。
房价上涨阶段,通常不会走到房产拍卖这个地步,总能找到接盘侠出手。
当前,各地限购,限售政策频出,房价横盘或者下跌,不少炒房客就会因为杠杆太高爆仓,被银行收回的个案也就越来越多。

2、民间借贷抵账
日常生活中,朋友之间借款,用房产作抵押也是很正常的事情。
如果到期不能还款,根据《担保法》的规定,出借人不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请,并出示抵押或借款协议,要求法院拍卖抵押的房产来还款。

3、司法没收财产
比如:司法案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库。

4、无主财产
这个很容易理解,就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖,但现实生活中几乎很少发生,可以忽略不计。
法拍房为什么会受到越来越多人的关注?它的诱惑之处到底在哪里呢?

且听笔者一一道来!
1、便宜是最大的卖点,捡漏是人性的诱惑
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
法拍房拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

简单的解释就是:
市场价格为100万元的房子,拍卖价就是80万元(100万*80%),如果流拍,第二次拍卖价64万元(80万*80%)。
想想也能理解,这些烫手的山芋,法院也不愿意花费太多的时间在这上边,快刀斩乱麻,跳楼大甩卖,价高者得!

什么是价值洼地?什么是天上掉馅饼?
以市价的8折,甚至6折的买到房子,这种漏给我来一打才好!
东区奥兰花园55平的房子,法院评估价106.24万,周边区域实际二手房价格在单价在2.3-2.5万,最终实际拍卖价格84.5万到手。恭喜这位拍到的朋友。
不过我的白日梦做的更美一些,这套房子实际起拍价仅仅60万元,也就是说如果关注者没有这么多,60万到手也不是不可能。

在高铁片区单价仅仅1.1万/平,莫不是在梦里都要笑醒!
2、不限购的巨大诱惑
目前全国铺开的限购政策,让很多人一夜之间失去了“房票”,同时也衍生了许多与“房票”相关的灰色利益行业,费用几千至上万不等;加上新政细则迭出,不断查漏补缺,所以,破解限购的方法也越来越少,越来越难。

法拍房是为数不多,可以合法避开“限购”政策的手段之一。
能光明正大的投资房产,谁还愿意偷偷摸摸的做一些违法的勾当!
或许看到这里,很多人已经按耐不住心中的欲望,暗自盘算今后的挣钱大计了吧!
利益越高,风险越大,无论哪个领域都是绝对的真理!

3,2017年7月份,杨女士花费230万元在郑州购买了一套法院拍卖房,算下来“省”了几十万元,原以为自己赚到了,结果办理过户的时候被告知需要缴46万元的个税。

今年法院最终的裁定结果,依旧是杨女士要为自己的拍卖负责。
所以说,在法拍房的蜜糖之下,到底是拾漏还是打眼,犹未可知!
风险与利益并存,法拍房的风险也是不容忽视的。

法拍房的6大陷阱:
1,多头债权,多次抵押,多方查封
很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债,否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。
欠债人除了正规银行或者金融公司的欠债外,他可能还有民间借贷和高利贷,这种个人与个人的债务关系,是最难说的清楚。

你所有手续办好搬进去后,就不断冒出来债权人,说房子早抵押给他了,三天两头跑到房子来闹事,泼油漆,写大字;虽然理论上法律上,房屋的所有权归你了,但是面对这种骚扰,这种提心吊胆的居住体验,恐怕也不是我们普通人愿意接受的。

毕竟大家买法拍房只是为了挣个差价,何必自寻烦恼!
建议:拍卖前,通过法院,周边中介,附近邻居等,来了解拍卖的真实原因,了解背后的故事。宁可谨慎,不可鲁莽。

2、恶意租赁,拍房易交付难
疯狂的2016年底,数码公寓的房子,起拍单价1.22万/平,有位置有学区,总价低,看起来绝对是个漏啊。抢抢抢!

抢个锤子!

这一切的一切,都不能忽略红字部分的严重警告!10年的租约啊!最终结果只能是流拍!
部分老赖,为了自身的利益,恶意签署一份长期的租赁合同,以此来达到强行占有房屋使用权的意图。
事前没有了解清楚的话,在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面,而根据物权法“买卖不破租赁”的条款,你还不能赶他出去。
买房的最终结果,发现只是买了个房产证而已!
建议:平时,周末,白天,黑夜,多次上门调查。去物业公司了解水电煤气的缴纳费用,也是一条捷径。有租客的,掂量掂量自己的风险,最好还是放弃。

3、相关欠费全由买方出
和买二手房一样,法拍房的缴纳内容和正常二手房一样,其特殊性在于:转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。
另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。
建议:找个成都法拍网,预估缴纳的预算,了解全部的公共费用,做到心中有数。

4、户籍迁入难,学区没保障
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口,即便你过户了不动产证。特别是带有学区属性的住宅,是不是会影响自己的权益。

建议:咨询当地的户籍室,最新的政策是可以挂两家户主,学区的问题,最好是咨询学校,是否影响孩子的学籍。
5、暗藏的天价过户个税
尤其提醒大家:如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税!
上述新闻里,杨阿姨的遭遇,就是典型的实例。

这种情况,法院没有义务披露,自己一旦想当然,事先功课没做好,就会吃了哑巴亏。
建议:受限于目前的不动产暂行条例,非利益相关人是不能够查询个别隐私内容,所以拍卖前需要通过专业机构(律师,债权人等)查询更详细的信息,确保自己的利益。

5,看到了以上种种法拍房的陷阱,是不是很多人都心里打起了退堂鼓。

事实上,当下反而是接触法拍房、了解法拍房的时机。
1、法拍房的数量大大增加,可选余地很多
特别是司法拍卖的上线,对于普通老百姓来说,流程更简单,程序更透明。

2、金融政策的放开
以往法拍房往往需要全款支付,现在只要提前申请,很多法拍房使用商业贷款也完全没有问题,极大地降低了购房者的门槛。

3、更重要的是,房源的种种陷阱,只要购房者认真仔细的去实地了解,通过邻居,物业,法院甚至中介机构等等,都是可以避免的。

感到有风险的,放弃即可,寻找下一个目标,何必为了一棵树木放弃整个深林。

建议咨询成都法拍网,避免法拍房风险。

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