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我是如何通过成都法拍网捡到6-7折笋盘的?

2019-03-13 16:03:45     来源:原创

在职业的房产投资圈,有一个流派就叫药单流。
简单说就是价格只有市场价60-70%的,但存在各种疑难问题需要解决的房子,比如需要巨额解压、产权复杂等。因此,凡是药单就意味着巨大的获利空间,同时也兼具风险。

绝大多数的房产投资人是不碰药单的,因为对于以房产投资为目的的买房人来说,买房是件大确定性的事。买了就是稳赚不赔的。为什么要担风险去解药单呢?
但,其实药单的成功率很高,真实成功率在90%以上。也就是10个单子有9个都是成功的。

十赌九赢,这么高的成功率,获利空间巨大,为什么绝大多数人仍望而却步呢?


因为药单真正耗费的是你的心力。在交易的过程中,你会承受巨大的精神压力,你会因此失眠不安。所以,虽然药单赚大钱,但解药单实在太苦了。天下赚钱的单子这么多,何必要赚这种辛苦钱呢?
但,就有极少部分人是专做药单的,且成了一个流派。由于药单多种多样,所以解药也多种多样。

今天我们就主要聊一下药单流里面一个小分支叫法拍房。相比其它药单,法拍是风险系数最低、损耗心力最小的一种。 
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法拍房,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。法拍房的来源主要是以下几种途径:贷款逾期、借贷抵账、司法没收财产等。
如果你关心法院拍卖的话,每天都会有法拍房源出来。起拍价一般市场评估价市价的7-8折。
法拍房的拍卖定价规则是:
法拍房拍卖起拍价由人民法院参照评估价确定,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低起拍价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

直白一点就是:市场评估价格为100万元的房子,起拍价就是70-80万元,如果流拍,第二次拍卖价64万元左右(80万*80%)。

简单说基本上一拍起拍价是市价的8折,走到二拍基本上是市价的6折。
看到这里很多人是会心动的。

但,其实法拍有很多好处,捡漏只是其中之一,最主要是可以“破限购”。缺点是绝大多数法拍房的价格都不笋,捡漏很难。
是不是很意外?很多人想参与法拍的原因是因为价格,不敢参与是因为所谓的法拍房4大陷阱:
1、多头债权,多次抵押;

2、恶意租赁 ,难以腾房;

3、户籍迁入难;

4、过户税费、恶意欠费;

但其实,前三条都不是太大问题,第四条最麻烦。
比如第一条确实可能有很多隐形债务没有体现出来,有些是法律层面的纠纷,这没什么可怕的。还有些可能就是非法律层面的,比如原房东耍无赖。警察是不管的,这个对你来说就有些棘手,但你不是没有办法解决,且遇到的几率和空难几率差不多。
第二条清场,你可以向法院申请执行,有人会说,法院也只不过是两个穿着制服的上门说服教育而已。但其实你找两个民工也能解决。

当然还会有一些棘手的问题,也是能慢慢解决的。但最后一条,税费规避非常麻烦。法拍的最大的风险是税费。其它所有潜在风险都可以通过操作解决。

主要有以下三种:
1、是否有大量欠费,包括物业费、取暖费、水电费等,可能面临数额较大的欠费。
2、过户税费。主要是个税。其实法拍房的税费内容和正常二手房一样,其特殊性在于:转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。如果该房屋的上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会可能会产生20%的个人所得税,这直接导致你的购买成本上升20%,最后算下来比市场价还高。
3、房产属性。如果土地是划拨的,二次交易时还要补交土地出让金,如果是预售房,由于不能立刻拿到房产证,可能还面临着二次纠纷。
当然,以上问题基本只要做预审和产调都可以查的明明白白。
这些坑看起来很可怕,但只要你不傻,对你来说就不存在。相反对于专业的法拍投资人来说,这些反而是他们拿到好标的的利好因素。 

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我们在前面说,法拍的优点是可以捡漏,破限购,缺点是绝大多数法拍房的价格都不笋。这里面主要是时机原因:
1、相比16、17年,2018、2019年法拍房的市场评估价基本上都参照本轮大涨之后价格体系,已经没有之前七折再打七折那么诱人了。

2、2017年之前法拍是不能贷款的,门槛高,参与人少,大家都不敢多拍,基本上出价三五次就能成交。2017年之后,法拍房司法拍卖的上线,流程更简单,程序更透明且可以进行正常的按揭贷款。所以法拍房的门槛儿太很低了,捡漏的人多了,自然也就没什么漏儿。

但这并不是说法拍房就捡不到漏了。对于职业房产投资人,当然是要知道一些不为人知的干货的才行。
如果你有点关系,实力尚可,有两种房源可以直接拿下:
第一种在房源还没有进入法拍程序拿下。

我们知道银行有一个部门叫“不良资产处置”部门。如果有发生房客断供,抵押催收等事件,发展到最后,房子都会转移到不良资产部门手里,再进行进一步处置。
这时候,该房源还没有进入法拍程序。如果你和银行部门有着良好的合作关系,在这一步就可以截下来。甚至还可以和银行做一笔“肯定能批”的贷款,达成一条龙服务。
这种方式在房投圈内叫“银主盘”,是法拍的一种,利润和灵活率远高于常规法拍房。但银主盘是需要有一点实力和人脉的,它最大的问题是,银行不良资产包你需要全部吃下来,如果商业地产的比重稍微高一点,你会很棘手。

第二种是如果你能直接找到债权申请人,通过以物抵债的裁定,也可以直接全款拿下。这种形式需要你在法院、银行都非常熟才行。
如果你觉得上面两种你都不行,怎么办?有人总结了两条法拍制胜经验: 

1、 尽量一拍拿下。
在具体拍卖中,起拍价一般低于评估价20%左右,如果第一次流拍,二次拍卖时起拍价还可以再降低20%的售价。所以很多人会选择等到二拍的时候再拍,当大家都是这样的想法,那么二拍就会形成拉锯战,最终价格被推高,导致二拍成交价高于一拍。而一拍因为参与的人少,反而很容捡漏成交,虽然价格笋度一般。

但实际情况是:现在一拍的价格不仅笋度一般,参与的人也多了。


2、 5年次新电梯200万以内的房源优先关注。
从投资的角度,这类产品是硬通货,且金融属性灵活且效益高。
但实际情况是,五六十万的首付是最大的吸引力,通常参与此类房源竞拍的人更多,最后成交价甚至高于评估价许多。
那怎么办?情况就是这么个情况。参与的人多了,整体价格体系都提升之后,捡漏对普通人来说几乎是不可能的。
但,并不是没机会,常规路数行不通,自然是有非常规手段的。对于专业的法拍房产投资人,当然是要知道一些非大陆货的干货和操作技巧的。

成都法拍网教您如何低价顺利买到无瑕疵的成都法拍房。
1、如何起拍价拿下
2、如何选房节省成本
3、如何做预审和产调,解决诸如合同房号税费测算、确定银行贷款、租赁清场期限、产权纠缠解决以及标的实际瑕疵;
当然,师傅领进门,修行还需要实践。后期专业大神还可以协助指导出价完成法拍;协助办理手续。(特别是拍卖之后办理手续,如果没专人协助是会跑冤枉路和浪费时间的。

如果你有钱没资格,法拍是你买房投资非常好的途径;如果你小白刚需,你想捡到笋度更大笋盘、降低风险,专业的事让专业的人告诉你怎么做。


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